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什么是商品房?和住宅房有什么區(qū)別?商品房買賣攻略大全

本原創(chuàng)文章由 MAIGOO文章編輯員590號 上傳提供 評論 發(fā)布 糾錯/刪除 版權(quán)聲明 0
導(dǎo)

什么是商品房?商品房在中國興起于80年代,它是指經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn),由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司向政府機關(guān)單位租用土地使用權(quán)期限開發(fā)的房屋,建成后可在市場上自由交易,不受政府政策限制。那么商品房和住宅房有什么區(qū)別?商品房值得買嗎?下面買購小編就來為您詳細(xì)介紹商品房買賣攻略大全。

什么是商品房
PART ONE
01
商品房是什么意思

  • 商品房在中國興起于80年代,它是指經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn),由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司(個人、外國公司)向政府機關(guān)單位租用土地使用權(quán)期限40年、50年、70年開發(fā)的房屋,建成后用于市場出售出租的房屋,包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。

商品房有什么好處
總價低
商品房一般以高層、小面積戶型為主,容積率較高,因此房價通常會比周邊的住宅更便宜,這意味著成本花費少,還貸壓力低。
不限購
商品房一般是不限購,不限貸,購買以后還能滿足過渡型居住功能,同時又兼具一定的投資功能。
地段好
商品房一般都是在區(qū)域核心地段,地段價值、升值空間都是區(qū)域內(nèi)其它地段無法比擬的,無論上下班,還是生活都十分便捷。
配置齊全
商品房大多是精裝修,省去購房者裝修的煩惱;一般擁有齊全的配套設(shè)施,如供水供電、綠化、停車位等;省時省力,縮短入住時間。
易出租
租住人群主要有單身貴族,企業(yè)白領(lǐng)以及小私營個體為主,整體人群素質(zhì)要高,也更加注重生活的配套和享受。
拆遷補償高
按照城市拆遷補償管理辦法有關(guān)規(guī)定,商業(yè)用地拆遷補償資金是遠(yuǎn)高于普宅的,一般而言商業(yè)拆遷補償面積是1賠3,住宅用地則是1賠1。
商品房層高標(biāo)準(zhǔn)
  • Maigoo小編了解得知住宅層的高不應(yīng)高于2.80m,臥室、起居室的凈高不應(yīng)低于2.40m,其局部凈高不應(yīng)低于2m。

商品房和住宅房有什么區(qū)別
  • 商品房包括住宅房、商業(yè)房以及其他建筑物;商品房包括住宅房,但不僅限于住宅房。

    普通住宅一般是按照所在地區(qū),民用住宅的建筑標(biāo)準(zhǔn)來建造的居住用房。

    商品房是指一手房,直接由開發(fā)商銷售的房屋,可以是商用房,也可以是普通住宅;是相對于房改房經(jīng)適房等說的,可以像商品一樣自由交易的房子。

商品房包括哪些類型
PART TWO
02
包括哪些類型
內(nèi)銷商品房
指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過實行土地使用權(quán)出讓形式,經(jīng)過政府計劃主管部門審批,建成后用于在境內(nèi)范圍(不包括香港、澳門特別行政區(qū)和臺灣)出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。
外銷商品房
指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門的規(guī)定,通過實行土地批租形式,報政府計劃主管部門列入正式項目計劃,建成后用于向境內(nèi)、外出租的住宅,商業(yè)用房及其他建筑物。
商品房的證書有哪些
  • 房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》、《商品房預(yù)售許可證》,簡稱“五證”。

    其中前兩個證由市規(guī)劃委員會核發(fā),《建筑工程施工許可證》由市建委核發(fā),《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》由市國土資源和房屋管理局核發(fā)。

商品房產(chǎn)權(quán)
PART THREE
03
商品房住宅是什么產(chǎn)權(quán)
  • 商品房產(chǎn)權(quán)是住宅性質(zhì)的產(chǎn)權(quán),指產(chǎn)權(quán)人對房屋的權(quán)和對該房屋所占用土地使用權(quán)。

商品房產(chǎn)權(quán)多少年
住宅用房
是指提供家庭、個人生活居住使用的房屋,其產(chǎn)權(quán)年限為70年。
商業(yè)用房
是指用于商業(yè)、工業(yè)、旅游、辦公、經(jīng)營活動的房屋,其產(chǎn)權(quán)年限為40年。
商住兩用房
多為城市綜合體類樓盤,其產(chǎn)權(quán)年限為50年。
從什么時候開始算
  • 根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定,開發(fā)商在支付全部土地使用權(quán)出讓金后,辦理登記、領(lǐng)取土地使用證時,取得土地使用權(quán)。此時也應(yīng)是房產(chǎn)權(quán)中土地使用權(quán)的起算點。

50年和70年的區(qū)別
產(chǎn)權(quán)年限不同
50年產(chǎn)權(quán)是指綜合用地或者工業(yè)用地50年的使用年限,這是土地出讓過程中確定的;70年產(chǎn)權(quán)是指住宅用地70年的使用年限,住宅用地上的房屋建筑產(chǎn)權(quán)的歸屬年限為70年。
土地性質(zhì)不同
產(chǎn)權(quán)為50年的房屋建筑是建設(shè)在綜合用地或者工業(yè)用地上;產(chǎn)權(quán)為70年的房屋建筑只能是建設(shè)在住宅用地上。
產(chǎn)權(quán)續(xù)期方式不同
50年產(chǎn)權(quán)使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期,依照法律規(guī)定辦理;70年產(chǎn)權(quán)使用權(quán)期間屆滿的,自動續(xù)期。
到期后怎么辦
  • 根據(jù)相關(guān)的法律規(guī)定,商品房的土地使用權(quán)如果是到期后,住宅用地是可以自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

到期后要交多少錢
  • 土地使用期滿后,土地收歸國有,地上建筑物仍然屬于業(yè)主,如果再次申請土地使用權(quán),則應(yīng)該根據(jù)當(dāng)時的地價水平,補繳土地出讓金;續(xù)費按當(dāng)時的1%-10%來增收,補的費用最多不會超過5位數(shù)。

商品房怎么買
PART FOUR
04
  • 注意事項

    1、了解所購房屋是否已經(jīng)驗收合格。

    2、注意房屋面積,注意公攤面積占建筑面積多少。

    3、買購小編提醒大家要注意開發(fā)商手續(xù)是否齊全。

    4、注意購房合同中的各項條例是否合理以及符合規(guī)定。

  • 買商品房有土地證嗎

    有的。根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》,正規(guī)的商品房就應(yīng)該具備《房屋權(quán)證》和《土地使用權(quán)證》與兩證,如果商品房沒有土地證,難么后期很難維護自己的合法權(quán)益。

買商品房稅費
  • 要交哪些稅

    1、契稅:購房總價的3-5%(不同的省市自治區(qū)稅率不同),普通商品住宅減半,即1.5-2.5%。

    2、印花稅:購房總價的0.05%。

  • 稅費怎么算

    對于普通住宅來講,90平米以下的首套購房需繳納全額1%的契稅;90-140平米的首套住房,則需繳納全額1.5%的契稅;而非普通住宅,契稅則需繳納購房全額3%的契稅。

  • 注意細(xì)節(jié)

    1、注意接收入住通知書。

    2、注意書面審查交付的文件是否符合交付條件?。

    3、注意檢驗房屋狀況。

    4、注意房屋面積與約定是否相符。

  • 查看三證一書一表

    “三書”是指《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》;“一證”是指《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》;“一表”是指《竣工驗收備案表》。

商品房過戶
  • 過戶費多少

    買房人應(yīng)繳納稅費:

    1、契稅:房款的1.5%(面積在144平米以上的需要繳納3%,面積在90平米以下并且是首套房的可以繳納1%)

    2、印花稅:房款的0.05%

    3、交易費:3元/平方米

    4、測繪費:1.36 元/平方米

    5、權(quán)屬登記費及取證費:一般情況是在200元內(nèi)。

    賣房人應(yīng)繳納稅費:

    1、交易費:3元/平方米

    2、印花稅:房款的0.05%

    3、營業(yè)稅:差價*5.5%(房產(chǎn)證未滿5年的)

    4、個人所得稅:房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者房款的1%(房產(chǎn)證滿5年并且是唯一住房的可以免除)

  • 要交什么材料

    房屋所有權(quán)證書、房屋測繪圖紙(房地產(chǎn)交易中心提供)、房屋查檔證明(房地產(chǎn)交易中心提供)、房地產(chǎn)評估報告、身份證、戶口本、房屋買賣合同。

商品房常見交易問題
  • 商品房拆遷如何補償

    《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條規(guī)定:

    作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括:(一)被征收房屋價值的補償;(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補助和獎勵辦法,對被征收人給予補助和獎勵。

  • 商品房是可以出租的,根據(jù)《商品房屋租賃管理辦法》第三條:房屋租賃應(yīng)當(dāng)遵循平等、自愿、合法和誠實信用原則;房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法訂立租賃合同;房屋租賃合同的內(nèi)容由當(dāng)事人雙方約定。

前提條件
買購小編了解到經(jīng)濟適用房要購買滿五年才行,其次經(jīng)濟適用房本身的抵押貸款要還清后,才能滿足經(jīng)適房轉(zhuǎn)商品房的條件。
所需材料
①戶口本;②雙方身份證及復(fù)印件(最少3張);③結(jié)婚證;④經(jīng)濟適用房買賣合同原件或復(fù)印件;⑤房本中的戶型圖和房屋登記表各兩張;⑥買經(jīng)濟適用房時已繳納的綜合低價款證明(藍(lán)色紙)和契稅證明及其復(fù)印件;⑦房本及復(fù)印件。
  • 商品房和回遷房有什么區(qū)別
土地性質(zhì)
回遷房的土地是屬于劃撥土地,但如果進行了產(chǎn)權(quán)登記并取得房屋權(quán)證,可以進行上市交易。
產(chǎn)權(quán)區(qū)別
商品房是完全產(chǎn)權(quán),但安置房的產(chǎn)權(quán)不一定完整,很多安置房的土地性質(zhì)是劃撥土地,也就是沒有繳納出讓金,安置房就不是完全產(chǎn)權(quán),即具有完全的房屋權(quán)。
交易限制
商品房買賣雙方確定交易意向之后就可以辦理房產(chǎn)過戶的手續(xù)了,但安置房的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外,還受到當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)的地方政策的約束。
房屋質(zhì)量
商品房在房屋的質(zhì)量上一般不會作假,但是安置房往往建設(shè)利潤被限制的很死,建筑商偷工減料,造成普遍上安置房的質(zhì)量不如商品房。
享受的權(quán)利
商品房是完整的產(chǎn)權(quán),享有該房屋的所屬權(quán)包括占有、使用、處分的權(quán)利,業(yè)主可以將此房屋依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、贈與以及繼承。
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PART FIVE
05
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